□王 亚

　　随着房地产市场的火热，不动产作为可执行的财产之一，其具有的稳定性、价值性成为人民法院执行案件频繁涉及的财产。

　　一、不动产处置实务中的问题

　　涉案房屋系被执行人唯一住房，通常为全家几口人共同居住。如何既保障申请执行人的合法权益得以实现又能有效维护社会稳定，是该类案件的核心。

　　涉案房屋系被执行人与案外人共有，常见的有夫妻共同共有。被执行人为夫妻中的一方，被执行人除与另一方共同共有的房屋外无其他可供执行的财产，夫妻另一方常常以涉案房屋为双方共有，法院无权处分为由提出执行异议。

　　已出售但未过户的房产的执行。常见的有一房多卖的情形，被执行人与案外人串通，以倒签合同、倒签收据等方式制造虚假证据和事实，将被查封的房屋等不动产非法转移、藏匿，逃避执行的现象并不少见。

　　二、处置方式的探讨

　　（一）唯一住房处置原则

　　人民法院应当慎重启动评估拍卖程序。首先，人民法院应当确保已经穷尽了其他执行措施；其次，为确保被执行人的基本生存权，申请执行人应为被执行人事先提供临时居所或先行垫付租房费用；最后，处置“唯一住房”时，应当考虑在评估拍卖完成后，扣除应缴纳的费用及被执行人的生活保障费用后有一定的剩余价值。在满足上述条件的情况下人民法院可对“唯一住房”进行评估拍卖，在拍卖后优先保留保障被执行人生活居住的5-8年租金。

　　（二）夫妻共有房产处置

　　根据《物权法》第一百条规定：“共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”因此，对难以分割或者因分割会减损价值的，应对整体房屋进行处置，对处置价款进行分割。执行法院在整体处置房屋时，应通知相关权利人行优先购买权。如共有人未行使优先购买权或明确放弃行使优先购买权的，执行法院可继续整体处分共有的房屋。

　　（三）一房多卖的处置

　　根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”一房多卖的情形是被执行人与多方签订不动产买卖协议，虽然买方支付了对价，但均未进行产权转移登记，因此该房屋产权仍应属原所有权人所有，即未经登记不发生物权变动的效果。此时，人民法院可以对被执行人涉案房屋进行评估拍卖，其与案外人的房屋买卖合同应确定为一般债权，向被执行人主张。