当前房地产市场火热，房价持续上涨的背景下，开发商在取得预售许可证之前，对意向购房者采用认筹优先的营销方式，即由购房者向开发商预先交纳动辄数万元的钱款，购房者以此来获得优先购买资格。但因签订“认筹金”“诚意金”等协议纠纷持续发生应引起重视，仅2019年以来，全省法院涉认筹金买房纠纷一审案件达770件。经调研发现，开发商常常采用四个“套路”侵害购房者权益，最易引发纠纷。

　　一是将认筹金与定金混用，规避惩罚规则。开发商在未取得商品房预售许可证前收取购房者款项，并出具定金条据。在开发商违约后，购房者要求开发商退双倍定金。但在未取得商品房预售许可证前收取的“定金”，性质仍为认筹金。认筹金不具备法律属性和担保、惩罚性质，故开发商可仅退还认筹金。

　　二是多重认筹、占用资金。开发商隐瞒房屋真实的市场供需情况，恶意与大量购房者磋商签订认筹协议，以此种方式大量占用客户资金，同时甄别客户、抬高售价。大量购房者无法实现购房目的，而又因法律知识欠缺未在认筹协议中对违约责任作出约定，导致丧失订约机会且所失利益无法得到保护。

　　三是线上购房中格式化条款侵权。开发商在微信等线上平台发布房源的信息时，对认筹及购买程序制定了大量格式条款。购房者选房购房时，一旦忽视则可能造成损失。例如在协议中约定认筹金到期自动转化成定金且定金不退的条款，引发很多购房者提起诉讼。

　　四是认筹后不开盘。开发商与购房者约定，先行交纳认筹金，待开盘后认筹金可以直接转为选中房源认购金，未选中房源可申请退款。但在认筹金交纳后，开发商却数年不开盘，购房者要求退款，被以未开盘为由拒退认筹金。

　　对此建议：一是加强监管。住建部门应进一步强化对开发商营销的监管，遏制开发商用各种方式规避备案价格进行营销的势头。二是加强处罚。对违法违规宣传及营销、恶意占用大量资金，违规抬价的开发商加大处罚力度。三是加大宣传。对购房者加大宣传力度，在签订协议时，加强审核，避免落入开发商的营销圈套。