听新闻
放大镜
夫妻关系存续期间的房屋登记效力
2020-09-29 18:59:00  来源:江苏法制日报

  生活中,夫妻关系存续期间,房屋的登记可能存在以下两种非常态:一是婚前一方购得的房屋,婚后加上另一方的名字;二是夫妻双方无特别约定,将房屋登记在一方名下。在夫妻离婚或房屋交易时,这两种情形下的房屋登记效力如何?值得仔细斟酌。

  在很多人看来,房屋只要依法登记就具有了可以信赖的法律效力,无论实际权利与登记的权利是否一致,法律赋予了登记的物权与真实的物权相同的效力。这在法学理论上被称之为登记的公信力。我国《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”第十六条第一款规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”这里的不动产登记效力是否就是登记的公信力呢?法律对此并未明文规定。这就需要结合民法典和我国的社会现实加以推导。

  由于我国实行不动产登记制度的时间不长,遗漏登记、错误登记在所难免,登记信息失真难以控制。在这种状况下,如果实行不动产登记公信力,将使真实权利人的利益处于高风险之中。最典型的莫过于,近年来某些专业放贷公司利用老年人辨识力下降将一些老年人的房屋登记在自己名下或转让他人,如果对此按不动产登记的公信力处理,将完全超出社会公众的公平正义观念。更为重要的是,民法典不仅区分了不动产应当登记和不需要登记,而且区分了登记生效和登记对抗。在不动产物权不一定非要登记而且登记效力各不相同的条件下,不动产登记公信力的适用范围有限,因为不需要登记的不动产物权和登记对抗性质的不动产物权不存在登记公信力的问题。因此,民法典没有承认不动产登记的公信力。

  既然如此,那么民法典确立的不动产登记的效力是什么?是登记的推定力,即当事人是否享有物权、享有什么样的物权,以不动产登记簿上的记载为准。具体而言,登记推定力只是推定登记物权与真实物权相一致,如果确有证据证明登记物权错误,则不应认定登记物权与真实物权相一致。亦即登记推定力确立起了举证责任的倒置规则,登记权利人无须证明登记物权的真实性,但如果主张登记物权与真实物权不一致的,则主张者应对此负举证责任。

  生活中,婚前一方购得的房屋,婚后加上另一方的名字,不能简单地将其认定为夫妻的共有房屋,在婚姻关系存续期间该房屋可推定为夫妻共有。当婚姻关系解体时,确有证据证明该房屋系一方的婚前财产,则另一方不能取得房屋一半的所有权。当然,从婚姻伦理、社会和谐的角度可给另一方以适当的补偿,这另当别论。

  在夫妻双方无特别约定,将房屋登记在一方名下的情形下,只是推定房屋为个人所有,不能当然地将其认定为个人财产,登记名义人无权擅自处分。实践中,任何一个有配偶的成年男女,其名下的房屋完全可能是夫妻共有财产,交易第三人对此应当有足够的认识。如果交易第三人不查实房屋的权属状况,不要求登记名义人出具其单身证明、配偶同意的证明、夫妻约定财产协议,就说明其不存在合理的信赖,就不能受到不动产善意取得制度的保护。

  编辑:李刚